崔媽媽基金會於2010/05/12 電子報轉載

崔媽媽基金會於2010/05/12 電子報轉載《公寓大廈機電設備常見問題100問》管委會與建設公司交接時,機電設備注意事項有那些?



管委會與建設公司交接時,機電設備注意事項有那些?


◆公設點移交現況:

 隨著消費者意識抬頭,公共設施的點移交實務也成為管委會最繁重的任務之一。


◆點移交前置作業:

1.針對點移交之流程及方式,與建設公司確認以取得雙方共識。

(1)保固期的起點及終點時間的認定:可參考房屋買賣契約中雙方的規範,如果
  當初沒有規範,應與建設公司先行確認。一般來說,起算方式有以「取得
  使用執照」(可能交屋前半年就取得了)、「委員會成立」、「點交日」
  、「點交通過日」等方式,無論採那一種方式皆須雙方先做書面確認。

(2)請事先取得點移交之設備清冊、相關圖面、出廠證明、使用手冊、建照使照
  影本等,說明如下:

A.執照證明類:
  使用執照影本、消防機組出廠證明、發電機出廠證明、揚水馬達出廠證
明、污水馬達出廠證明、廢水馬達出廠證明、無熔絲開關出廠證明、游泳池過
濾桶出廠證明、電容器出廠證明、ACB(空氣斷路開關)出廠證明、電梯出廠證
明、污水排放證明(視點移交項目提供)。

B.手冊類:
  消防機組操作手冊、發電機操作手冊、揚水馬達操作手冊、污水馬達操作
手冊、廢水馬達操作手冊、游泳池設備操作手冊、火災受信總機操作手冊、廣
播主機操作手冊、ACB(空氣斷路開關)操作手冊、電梯操作手冊、污水處理操
作手冊(含現場系統圖),及依據以上圖面相關重要設備提供操作說明書(視
點移交項目提供)。

C.建商的相關包商(原施作廠商)會同:
  營建包商、水電包商、電梯包商、消防機組包商、發電機包商、火災受信
總機包商、廣播主機包商、弱電包商、游泳池包商(視點移交項目而定)。

D.各項設備清冊。

E.所有承包商、產品廠商基本資料(含聯絡電話)。


2.確認點移交時間及參加人員:因為設備繁多,建議可分組進行(例如以消
  防、水電、發電機、升降設備等作分組)。管委會亦需派員至各分組參與
  點移交工作。

3.管理公司應備妥各機房鑰匙。

4.建議點移交標準可依下列查核點進行清點:
 (1).圖面設備清冊與現場查核。
 (2).現場設備發揮正常功能。

5.預點:如果時間允許,委員會可自行預點。待正式點移交時,針對有缺失部
  分再進行確認,如此有助於節省雙方時間。

6.申請大樓公共使用執照以及相關圖面之方法:
 (1).可到地政事務申請自己及公共的「建物登記簿」。
 (2).參考自己的主建物使用執照號碼,至各縣市政府建管部門申請使用執照
  以及圖面。



◆點移交方法:

1.數量點移交:
(1).在機電設備中數量較少的設備幾乎一目了然,如發電機、消防泵浦等。
(2).數量多的設備(如滅火器、水帶、瞄子、出口燈、緊急照明燈、避難方
  向指示燈等),可採取下列方式清點:
A.現場清點法:先確認圖面該設備每樓層數量,再由點交人員至各樓梯間清
  查,查看有無缺少。
B.統一數量清點法:將上述數量多的設備統一集中於中庭廣場,清點總量後立
  即掛上該設備。


2.功能點移交測試:

──────────────────────────────────
NO/主系統/設備名稱/ 位置     /  功能測試方法
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1. 給水  揚水泵浦 地下室下水池內 手動測試交替運轉功能
2. 排水  污水泵浦 污水池內    手動測試交替運轉功能
3. 排水  廢水泵浦 廢水池內    手動測試交替運轉功能
4. 發電機 發電機總成 地下1樓   手動試車,檢查機油壓力、水溫、
                   輸出電壓及頻率
5. 電氣  ATS     地下1樓   將台電側電源關閉(模擬停電)
                   測試功能
6. 消防  受信總機  管理室    迴路測試
7. 消防  廣播系統  管理室    全區廣播
8. 消防  滅火器   各公共區域  檢查壓力及日期
9. 消防  消防栓箱  各公共區域  應能正常開啟
10. 消防   消防泵浦  地下室最底層 於頂樓測試
11. 消防   撒水泵浦  地下室最底層 於11樓以上測試末端查驗管
12. 消防   泡沫泵浦  地下室最底層 視情況可選一區手動噴灑
13. 消防   採水泵浦  地下室最底層 於1樓採水口手動測試
14. 消防   進排煙閘門 樓梯間    於樓梯間針對偵煙感知器手動測試
15. 消防   進排煙馬達 頂樓     同上
16. 消防   緊急照明燈 公共梯間   斷電檢查照度
      及出口燈
17. 弱電   對講機          檢查功能
18. 弱電   攝錄影監控系統      檢查功能
19. 弱電   門禁管制系統       檢查功能
     (如刷卡、遙控、感應卡等)
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◎如大樓有BA(建築物自動化)電腦系統,儘可能保留原始程式碼,以利日後維修◎



◆檢測標準:

1.依照委員會所提供之「圖面」及「法定資料」之設備、規格、廠牌等與現場
  進行清點。

2.驗收品質之標準,以設備應有正常功能為基礎。

3.有關檢測數據可參考《建築法規》、《電工法規》、《消防法規》及產品出
  廠證明之數據。




再次感謝崔媽媽基金會肯定!!



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● 《公寓大廈機電設備常見問題100問》介紹: 

一、分為六部份,物業行政管理類、給排水類、電氣類、消防類、發電機類與弱電(監視、保全、對講機等)。 

二、適合於總幹事、管理員、保全員、管委會成員及想關心社區機電問題的民眾。




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