無標題文件
     
 

【知識分享】為何「物業前期規畫」很重要?

 
 

物業前期規畫」這個議題在台灣最近很夯,確實它很重要,想要蓋出一棟好用的大樓,我們必須從源頭做好「前期規劃」,但是很可惜,從公家機關到私人建商,很少人去重視它!直到一棟大樓蓋好了,才產生為何管理費那麼高、為何電費那麼高、為何設備那麼會故障…等等問題。

其實從一棟大樓設計到發包階段,已經決定90%以上的品質,再來才是由「物業管理」接棒去維持原建案「當初的觀感」及設備的「可靠度」。

在「物業前期規劃」範疇裡涵蓋「機電前期規劃」,機電前期規劃做得好,可以減少設備故障、降低維修費用、降低電費,同時增加設備的可靠度。

如建造一棟百年壽命的大樓,其消防管路必須採用可撐百年壽命的「不袗」材質,而不能採用只耐25年的鐵管。又如台灣生產的受信總機不但品質好、服務好,新購及後續零組件價錢合理,但有些起造單位卻轉向國外購買,造成後續使用單位被「綁標」而叫苦連天的窘境。還有在原設計「屋頂排水管」時,不能與住戶陽台共用一支幹管,避免幹管半塞而住戶淹水的麻煩…等,這些議題在我們周邊都一直重複發生,其實這些困擾都可以在規劃、設計、發包等階段都可以避免掉的。

 

成功案例:    

國霖機電台中總公司於7年前遷移新址,使用六個樓層大約1500坪的建築物,這裡原本是一棟20年的廢墟,我們自己規劃整建辦公環境,前不久得到「經濟部能源局」舉辦全台「節約能源競賽」第二名。第二名還不稀奇,最稀奇的是這環境裡面裝置了約1000支4尺LED燈、15處刷卡機、20支監視器、15處電磁鎖…等,經歷7年多,沒有壞掉任何一項設備

因此驗證,做好「設備前期規劃」、耐用年限拉長,其實已經做好80%以上的「長期修繕計畫」。 另外的20%春福認為必須維持設備的「可靠度」,以「監視器」施工品質分享,同樣的一棟大樓,一邊是國霖的辦公區(如圖一),一邊是住宅區(如圖二),這樣不同施工的團隊,其產品「耐用年限」及「可靠度」也相差甚多。

因此,好的物業管理、好的機電管理,可以讓一棟大樓百年都能維持建案「當初的觀感」及「設備的可靠度」,不好的物業管理,也許不到60年就須將「建築物」打掉重來,在這當中,物業管理扮演著重要的角色
  

 

 

感謝∼國霖集團 徐春福執行長提出專業分享!

 

 加入好友

 

∼ 國霖機電管理服務股份有限公司 ∼

全國消防.水電.發電機.監視器.電梯等建築物「機電設備」維護專家

24小時市話免付費專線0800-085200或04-36006999