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「物業前期規畫」這個議題在台灣最近很夯，確實它很重要，想要蓋出一棟好用的大樓，我們必須從源頭做好「前期規劃」，但是很可惜，從公家機關到私人建商，很少人去重視它!直到一棟大樓蓋好了，才產生為何管理費那麼高、為何電費那麼高、為何設備那麼會故障…等等問題。
其實從一棟大樓設計到發包階段，已經決定90％以上的品質，再來才是由「物業管理」接棒去維持原建案「當初的觀感」及設備的「可靠度」。
在「物業前期規劃」範疇裡涵蓋「機電前期規劃」，機電前期規劃做得好，可以減少設備故障、降低維修費用、降低電費，同時增加設備的可靠度。
如建造一棟百年壽命的大樓，其消防管路必須採用可撐百年壽命的「不銹鋼」材質，而不能採用只耐25年的鐵管。又如台灣生產的受信總機不但品質好、服務好，新購及後續零組件價錢合理，但有些起造單位卻轉向國外購買，造成後續使用單位被「綁標」而叫苦連天的窘境。還有在原設計「屋頂排水管」時，不能與住戶陽台共用一支幹管，避免幹管半塞而住戶淹水的麻煩…等，這些議題在我們周邊都一直重複發生，其實這些困擾都可以在規劃、設計、發包等階段都可以避免掉的。
成功案例：
國霖機電台中總公司於7年前遷移新址，使用六個樓層大約1500坪的建築物，這裡原本是一棟20年的廢墟，我們自己規劃整建辦公環境，前不久得到「經濟部能源局」舉辦全台「節約能源競賽」第二名。第二名還不稀奇，最稀奇的是這環境裡面裝置了約1000支4尺LED燈、15處刷卡機、20支監視器、15處電磁鎖…等，經歷7年多，沒有壞掉任何一項設備。
因此驗證，做好「設備前期規劃」、耐用年限拉長，其實已經做好80％以上的「長期修繕計畫」。 另外的20％春福認為必須維持設備的「可靠度」，以「監視器」施工品質分享，同樣的一棟大樓，一邊是國霖的辦公區（如圖一），一邊是住宅區（如圖二），這樣不同施工的團隊，其產品「耐用年限」及「可靠度」也相差甚多。
 
因此，好的物業管理、好的機電管理，可以讓一棟大樓百年都能維持建案「當初的觀感」及「設備的可靠度」，不好的物業管理，也許不到60年就須將「建築物」打掉重來，在這當中，物業管理扮演著重要的角色。
感謝∼國霖集團 徐春福執行長提出專業分享！
 
∼ 國霖機電管理服務股份有限公司 ∼
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