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Q1:社區機電設備尚在建設公司提供的保固期內，是否可以不用做例行的「設備保養」 檢查？
A1:建商原則只做「1年保固」，該期間建商沒有義務「保養」與「機動」，故保固期間一樣要與「機電公司」簽維護合約、以保障安全。
Q2:管委會與建設公司交接時，機電設備注意事項有哪些？
A2:屬於「點移交」設備總檢項目，有三個層面：
(1)公寓大廈法規57條點移交：依功能檢查。
(2)是否增加：現場與圖面核對。
(3)是否增加：法規檢討。
依委員會需求。
Q3：汙水(揚水)泵浦是否有保養方法？
A3：台灣幾乎都採沈水式幫浦，注意其聲音、運轉時間、電流等。
Q4：選購泵浦及其維修時的成本分析為何？
A4：品質好的新品幾乎可使用5年以上，建議保固2年以上。修繕時建議其價錢要低於新品一半以下、建議保固1年以上。
Q5：社區使用的泵浦來源有哪些？
A5：材料來源有工廠購買、五金行購買、網路購買、回收再利用等。
Q6：地下室汙（廢）水溢出，怎麼辦？
A6：雙組幫浦強力投入、輔助抽水、清掃、檢討及預防(如高水位等)。
Q7：遇水源流入電梯車廂進出口怎麼辦？
A7：關閉電梯電源、除水、強力通風、晾乾。
Q8：電線起火原因為何？
A8：電線過載、短路、接觸不良等，同時「保護開關」未跳脫，太燙、起火。
Q9：要如何防止電線起火發生？
A9：勿使用軟線、勿使用延長線、居家配線請用單心線2.0mm以上，保護開關與電線要匹配(如2.0電線搭配20A跳脫開關)，保護開關不能以小換大。
Q10：公寓大廈的公共用電如何分攤？
A10：大公除以全體、小公除以該支梯，因此大都分配兩次。
Q11：社區裝了「避雷針」，使否能100%免遭受雷擊？
A11：無法，只能達99％。
Q12：有變頻裝置的家電產品是否比較省電？
A12：是的，冷氣機、冰箱、洗衣機大約都省下1/3以上用電。
Q13：全世界一直宣導「節能減碳」措施，但為什麼看不到於揚、汙、廢水泵浦上裝設?
A13：它們是「全揚程」沒有變動、因此不需變頻。除非屋頂沒有水塔，揚水採用直接供水，那麼就需要變頻、這樣的系統日本、中國大陸很普遍。
Q14：「變頻器」的案例呢？
A14：用在空調(冰水循環幫浦、散熱循環水、C/T、風扇等)，工廠空壓機，居家冷氣機、冰箱、洗衣機。
Q15：地下室公共用電總開關跳脫導致停電，怎麼辦？
A15：該開關很大，恢復送電時需要符合程序SOP，建議請「合約機電」公司派工程師「機動」前來處理。
Q16：住戶突然沒有電了，該如何處理？
A16：原因及解決如下
(1)跳電 => 恢復、了解原因、改善、避免再發生。
(2)台電停電 => 等待。
(3)未繳費拆表。
Q17：公共電費太高，如何判斷是否正常？
A17：方式如下
(1)與大數據「常態比較」。
(2)採用「電力分析儀」同步台電電表、是否跑太快。
(3)電費單及節約能源評估。
Q18：台電停電時，操作發電機的注意事項有哪些？
A18：它正常會啟動，因為開關都在「自動」位置。萬一起動不起來，請「合約機電公司」緊急機動。因為住戶或保全員自己操作、有它的風險性。
Q19：發電機的電池，應多久更換一次？
A19：一般2∼2.5年左右。此外，平時必須採用「電池量測儀」量測，正常在「綠色」安全範圍，當發現來到「黃色」警戒區時，其壽命還有3個月，必須儘速請業主更換，如果「紅色」區就啟動不起來了。如果好好保養檢測，依標準當台電停電時，不應該因電池沒電而起動不起來。
Q20：發電機應多久試車一次？一次多長時間較適合？
A20：建議1∼2星期一次，每次5∼30分鐘不等。
Q21：要如何解決發電機產生黑煙的問題呢？
A21：產生黑煙或白煙都表示發電機本身已經故障(有問題)。可加裝黑煙淨化器、必須固定保養、更換耗材。
Q22：發電機突然啟動應怎麼辦？
A22：請機電或發電機合約廠商「機動」前來查察，檢查ATS、控制線、發電機控制盤，經查察確實「誤動作」時再行關機。
Q23：台電復電後，發電機仍無法停止，此時要怎麼辦？
A23：請機電或發電機合約廠商「機動」前來查察，檢查ATS、控制線、發電機控制盤。了解發電機恢復供電時間設定規格。
Q24：台電停電時，發動機啟動了卻仍然沒電，要怎麼辦？
A24：同上。檢查ATS、GP盤等。
Q25：台電停電時，發電機無法啟動，該怎麼辦？
A25：檢查電池、啟動馬達、ATS及遙控裝置等。
Q26：如何評估社區太陽能光電系統的效益分析？
A26：這必須事先評估(如8年投資報酬回收)、簽約，完成後效益驗收、以及使用期間核對是否吻合當初計畫書要求！
Q27：如何評估社區節能保證合約(ESCO)的效益分析？
A27：這必須事先評估(如4年投資報酬回收)、簽約，完成後效益驗收、以及使用期間核對是否吻合當初計畫書要求！
Q28：如何評估社區長期修繕計畫的效益分析？
A28：長期修繕計畫是「事先評估」、讓委員會能事先提撥充足的基金，期間、我們核對與「大數據常態」是否有太大差距！
Q29：如何盤點案場之「重點維管設備」？
A29：這有如我們簽「維護合約」進場時，會針對大型設備進行功能確認以釐清責任有：發電機、ATS、消防機組、受信總機、廣播主機、揚污廢水機組等。
Q30：如何評估社區長期修繕計畫的效益分析？
A30：所謂BIM 管理：即是施工時的3D模型，建造完成後，該模型繼續作為物業「設施管理」使用。我們從電腦點進去時、可以看到該設備3D圖、該設備歷史資料、損壞更換或維修次數、、等。台灣剛起步，都尚在建置中，雖我們服務有4000多建築物大樓，尚未看到實際「維護」案例！
感謝∼國霖集團 徐春福執行長提出專業分享！
∼ 國霖機電管理服務股份有限公司 ∼
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