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建築設備營運管理問與答

 
 

 

Q1:社區機電設備尚在建設公司提供的保固期內,是否可以不用做例行的「設備保養」 檢查?

A1:建商原則只做「1年保固」,該期間建商沒有義務「保養」與「機動」,故保固期間一樣要與「機電公司」簽維護合約、以保障安全。

 

Q2:管委會與建設公司交接時,機電設備注意事項有哪些?

A2:屬於「點移交」設備總檢項目,有三個層面:

(1)公寓大廈法規57條點移交:依功能檢查。

(2)是否增加:現場與圖面核對。

(3)是否增加:法規檢討。

依委員會需求。

 

Q3:汙水(揚水)泵浦是否有保養方法?

A3:台灣幾乎都採沈水式幫浦,注意其聲音、運轉時間、電流等。

 

Q4:選購泵浦及其維修時的成本分析為何?

A4:品質好的新品幾乎可使用5年以上,建議保固2年以上。修繕時建議其價錢要低於新品一半以下、建議保固1年以上。

 

Q5:社區使用的泵浦來源有哪些?

A5:材料來源有工廠購買、五金行購買、網路購買、回收再利用等。

 

Q6:地下室汙(廢)水溢出,怎麼辦?

A6:雙組幫浦強力投入、輔助抽水、清掃、檢討及預防(如高水位等)

 

Q7:遇水源流入電梯車廂進出口怎麼辦?

A7:關閉電梯電源、除水、強力通風、晾乾。

 

Q8:電線起火原因為何?

A8:電線過載、短路、接觸不良等,同時「保護開關」未跳脫,太燙、起火。

 

Q9:要如何防止電線起火發生?

A9:勿使用軟線、勿使用延長線、居家配線請用單心線2.0mm以上,保護開關與電線要匹配(如2.0電線搭配20A跳脫開關),保護開關不能以小換大。

 

Q10:公寓大廈的公共用電如何分攤?

A10:大公除以全體、小公除以該支梯,因此大都分配兩次。

 

Q11:社區裝了「避雷針」,使否能100%免遭受雷擊?

A11:無法,只能達99

 

Q12:有變頻裝置的家電產品是否比較省電?

A12:是的,冷氣機、冰箱、洗衣機大約都省下1/3以上用電

 

Q13:全世界一直宣導「節能減碳」措施,但為什麼看不到於揚、汙、廢水泵浦上裝設?

A13:它們是「全揚程」沒有變動、因此不需變頻。除非屋頂沒有水塔,揚水採用直接供水,那麼就需要變頻、這樣的系統日本、中國大陸很普遍。

 

Q14:「變頻器」的案例呢?

A14:用在空調(冰水循環幫浦、散熱循環水、C/T、風扇等),工廠空壓機,居家冷氣機、冰箱、洗衣機。

 

Q15:地下室公共用電總開關跳脫導致停電,怎麼辦?

A15:該開關很大,恢復送電時需要符合程序SOP,建議請「合約機電」公司派工程師「機動」前來處理。

 

Q16:住戶突然沒有電了,該如何處理?

A16:原因及解決如下

(1)跳電 => 恢復、了解原因、改善、避免再發生

(2)台電停電 => 等待

(3)未繳費拆表。

 

Q17:公共電費太高,如何判斷是否正常?

A17方式如下

(1)與大數據「常態比較」。
(2)採用「電力分析儀」同步台電電表、是否跑太快。
(3)電費單及節約能源評估。

 

Q18:台電停電時,操作發電機的注意事項有哪些?

A18:它正常會啟動,因為開關都在「自動」位置。萬一起動不起來,請「合約機電公司」緊急機動。因為住戶或保全員自己操作、有它的風險性。

 

Q19:發電機的電池,應多久更換一次?

A19:一般2∼2.5年左右。此外,平時必須採用「電池量測儀」量測,正常在「綠色」安全範圍,當發現來到「黃色」警戒區時,其壽命還有3個月,必須儘速請業主更換,如果「紅色」區就啟動不起來了。如果好好保養檢測,依標準當台電停電時,不應該因電池沒電而起動不起來。

Q20:發電機應多久試車一次?一次多長時間較適合?

A20:建議1∼2星期一次,每次5∼30分鐘不等。

 

Q21:要如何解決發電機產生黑煙的問題呢?

A21產生黑煙或白煙都表示發電機本身已經故障(有問題)可加裝黑煙淨化器、必須固定保養、更換耗材。

 

 

Q22:發電機突然啟動應怎麼辦?

A22:請機電或發電機合約廠商「機動」前來查察,檢查ATS、控制線、發電機控制盤,經查察確實「誤動作」時再行關機。

 

Q23:台電復電後,發電機仍無法停止,此時要怎麼辦?

A23:請機電或發電機合約廠商「機動」前來查察,檢查ATS、控制線、發電機控制盤。了解發電機恢復供電時間設定規格。

 

Q24:台電停電時,發動機啟動了卻仍然沒電,要怎麼辦?

A24:同上。檢查ATS、GP盤等。

 

Q25:台電停電時,發電機無法啟動,該怎麼辦?

A25:檢查電池、啟動馬達、ATS及遙控裝置等

 

Q26:如何評估社區太陽能光電系統的效益分析?

A26:這必須事先評估(如8年投資報酬回收)、簽約,完成後效益驗收、以及使用期間核對是否吻合當初計畫書要求!

 

Q27:如何評估社區節能保證合約(ESCO)的效益分析?

A27:這必須事先評估(如4年投資報酬回收)、簽約,完成後效益驗收、以及使用期間核對是否吻合當初計畫書要求!

 

Q28:如何評估社區長期修繕計畫的效益分析?

A28:長期修繕計畫是「事先評估」、讓委員會能事先提撥充足的基金,期間、我們核對與「大數據常態」是否有太大差距!

 

Q29:如何盤點案場之「重點維管設備」?

A29:這有如我們簽「維護合約」進場時,會針對大型設備進行功能確認以釐清責任有:發電機、ATS、消防機組、受信總機、廣播主機、揚污廢水機組等。

 

Q30:如何評估社區長期修繕計畫的效益分析?

A30:所謂BIM 管理:即是施工時的3D模型,建造完成後,該模型繼續作為物業「設施管理」使用。我們從電腦點進去時、可以看到該設備3D圖、該設備歷史資料、損壞更換或維修次數、、等。台灣剛起步,都尚在建置中,雖我們服務有4000多建築物大樓,尚未看到實際「維護」案例!

 

 

 

 

感謝∼國霖集團 徐春福執行長提出專業分享!

 

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